Page 6 - 中华地产2015年第382期A
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" gߕ਷ήପ                                                     ɚ´ɓʞϋʞ˜ɘ˚Їɤʞ˚  ᐼ   ಂc.BZ   ä         cXXX GBOHDIBO VT   XXX DIJOFTFCJ[OFXT DPN
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           隨著基金公司、私募進入市                 國社會醫療保險                                                                                                           就 是 1946       開發養老類地產需層層審批
        場,養老類地產價格走高,回報率                 承 擔 (Medicare/                                                                                                    年 -1964 年      中國投資者進入該市場最大的
        從之前的兩位數跌落至 7%-9%。               Medicaid)。                                                                                                        出生的人         挑戰就是獲得審批。養老類地產
           美國養老類地產體系與法規完                  第五類可以                                                                                                           口,為美         對專業要求相當之高,需要獲得
        善                               提供“ 一站 式”                                                                                                         國貢獻了 8       聯邦、州政府的層層審批。其工
           養老類地產自 1980 年在美國             服務, 可以 說是                                                                                                         千多萬人         作人員也必須有相關從業資格,
        初具雛形以來,已經歷了 35 個年               以上 4 種類型的                                                                                                         口,是美國        因此初入市場的投資者往往會應
        頭。這 35 年的發展也使其成立了               綜合體,叫做                                                                                                            有史以來         接不暇。
        一套完整的體系與法規。按照服                  ContinuingCar e                                                                                                   持續出生           此外,美國醫保政策也與該行
        務專業程度的不同,美國的養老                  Retir em ent                                                                                                      人口最多         業息息相關。前文所提到 SNFs 和
        類地產可以分為五種類型。                    Communities, 簡                                                                                                    的一代。根        CCRCs 主要的收入來源就是政府
           第   一   類   是 ActiveAdult    稱 為 CCRCs。 社                                                                                                      據美國統         醫療補助,因此他們也面臨諸多
        Com munities  and  S enior      區內既提供醫療                                                                                                           計局資料         政策限制。
        Apartments,這類型養老地產主             服務, 也提 供家                                                                                                         顯示,這           其他風險還包括運營風險、市
        要以公寓為主,要求入住老人在                  政、三餐服務等,                                                                                                          類人群占         場滲透風險等。投資者在涉足該
        55 歲以上。主要提供的服務有日                可以算作是養老                                                                                                           總人口的         市場之前一定要做足功課。
        常娛樂活動,豐富老人的生活。                  類地 產中的“頂                                                                                                          16.7%, 每       高品質品牌社區受青睞
           第二類主要為老年人提供                  配”。                                                                                                               年支出達           據美國商業地產部調查資料顯
        家政服務,三餐和交通,叫做                     美國養老類地                                                                                                          到 2 萬億美      示,儘管養老類地產供不應求,
        Independent  Living  Facilities,  產投資不足                                                                                                           元。           但是大多數老人還是傾向于高服
        簡 稱 為 ILFs, 也 被 稱 作               1990 年 之 後,                                                                                                         然後是      務品質的品牌社區。同時,在家
        congregatecarefacilities。 這 類 地  養老類地產的供                                                                                                          沉默的一         庭年收入超過 75000 美元的城市
        產大多是出租的為主。                      給就一直處於下                                                                                                           代,大約有        圈,老年公寓更受歡迎。在一些
           第三類是比 ILFs 提供更多服             滑 狀 態。 到 2002                                                                                                     5 千萬人出       中低收入地區,大多數老人仍然
        務 的 Assisted Living Facilities,  年,新建養老地產                                                                                                         生 在 1925-    與子女居住,或者獨居。這點也
        簡稱為 ALFs,主要群體有奧茲海               較 1999 年下滑了                                                                                                       1945 年 的     從側面顯示出中產階級老人更願
        默 ( 老年癡呆症 ) 患者等沒有生              近 80%, 這 一 現                                                                                                      大蕭條時         意、也更有經濟實力負擔老年公
        活自理能力的老年人。                      象主要歸結于投資者目標轉移,                  增長狀態。資料顯示,每年約有                  地產開發專案之一。                      代,他們其中的大多數已經退休。                 寓。因此,建立品牌化老年公寓
           第四類可提供最高等級服務的                資本輸入減少。在過去的幾年裡,                 50 萬人加入“65+ 大家庭”。根                養老類地產市場潛力巨大                       最偉大的一代也就是 1945 年           勢在必行。
        社區,Skilled Nursing Facilities,  開發商重新重視養老類地產,新                  據美國統計局預測:2030 年,美                 在 1964 年之前出生的人口已             之前出生的人口,這一代人屬於                    撰稿:Claire
        即 SNFs,必須獲得州政府的許                開工專案如雨後春筍。然而,這                  國 65 歲以上老人將占總人口的                步入老年,這些都將使養老需求                 “二戰老人”,他們中的大多數
        可才能營業。主要為老人提供日                  些新項目仍不能完全滿足需求。                  20% 左右。人口老齡化也為養老                產生巨大的缺口,美國養老類地                 都經歷過戰爭的洗禮。由於年事
        常的醫療服務,出院後護理、恢                     在需求方面,自 2000 年以來,            類地產提供了發展契機,該市場                  產的潛力巨大。                        已高,這一代人需要更專業的護
        復。這類社區的支出大部分由美                  65 歲以上人口就一直處於與穩步                將會從幕後走到台前,成為主流                    首先是二戰後的嬰兒潮,也                 理。








           最近美國度假屋市場興盛,手                潮未雨綢繆關心退休後去何處安                  件可以是,房租收入比每月付貸                 況下,房屋
        頭寬裕的人頻頻出手使得度假屋                  居。                              款高,房屋的地點環境良好,假                 的污水費及
        賣得特別好,其中大多數買主是                    美國地產經紀協會最新的調                  使現在先買的第二棟住宅有不錯                 垃圾費,以
        嬰兒潮年齡層人士。1946 年至                研發現:2014 年購買房屋的人                的房租收入,將來退休後不願放                 及屋內使用
        1964 年間出生的嬰兒潮民眾,逐               中,有 21% 買的是度假屋,而在               棄出租成為自住,屆時,房東還                 的水、電、
        漸走進退休期,他們點燃了度假                  這些買度假屋者當中,有 85% 認               可以把外州原住宅賣掉,再換一                 瓦斯費房屋
        屋購買之火,都在為來年退休做                  為,目前是購買度假屋的好時機。                 棟位於賭城更理想的房屋自住,                 管理公司都
        準備。                             未來如果房貸利率上漲,屋價也                  保留這棟出租房,增加社安金以                 會向房客收
           2014 年,全美度假屋銷售情況             再升,不再有比現在更佳的進場                  外的更多收入。                        取,為房東
        比 2013 年增加了 57%,美國共售            時刻。                               還沒有搬進賭城定居前的這                 省心。
        出 130 萬棟度假屋,遠超過 2006              把自己現在住宅重新貸款,取                 段時間,由於距離較遠,房屋很難                   源自:居
        年房屋出售全盛年。根據美國房                  得更低利率的條件,可減少每月                  管理。所以建議買家,可以交給自                外網
        地產經紀協會(NAR)首席經濟                 付款或者再多貸一些淨值出來購                  己信得過和專業度高的地產管理
        分析家 LawrenceYun 表示,嬰兒           買另一棟第二住宅。而此先決條                  團隊幫自己打理。另外,在一般情


              大洛杉磯華人新東區全新房屋熱賣




                         +1.626.677.6488
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                      ሊ                                                             ᎛ᝂ      ජ̨
                                            ˴ሊ                           ሊŐ
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                                                                            ԓࢫ         ɝɹ                     ሊŏ                            ࣣג      ࢫ                       ٶ܃
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                                                                                                       ٶ܃ŏ
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                                                                          ®     ®
           ʕശਠజෂదණྠccݾӄᐢᐼٟ       7BMMFZ #MWE   $JUZ PG *OEVTUSZ  $"         ccᄿѓ̊೮ᆠᇞ                ෂॆ               FEJUPS!DIJOFTFCJ[OFXT DPN  ਖ਼ุٙߕ਷גήପฤ॰̨̻ccߕ਷גପၣcXXX GBOHDIBO VT
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